Il futuro di una città può dipendere da una stazione dei treni? A Torino, sì. Anche e soprattutto per la presenza di tante fermate ferroviarie, alcune delle quali stanno cambiando pelle, mentre altre sono ancora in attesa. "Vuoti urbani che bisogna riempire", dicono gli esperti di Sistemi Urbani, società del gruppo FS che si occupa di immobiliare. E in particolare delle operazioni di dismissione di aree non più utili.
Dalle stazioni parte il futuro
Secondo gli addetti ai lavori del mercato immobiliare, dagli scali ferroviari (e soprattutto dalla loro rigenerazione) può "passare" un convoglio fatto di ricadute economiche e sociali. Aree centrali e piuttosto interconnesse. E accanto a Porta Nuova e Porta Susa, una delle chiavi può essere il Lingotto. Torino Lingotto - secondo gli esperti - rappresenta una grande opportunità di investimento in un'area in costante sviluppo, "ad alta accessibilità e ad alta concentrazione di funzioni strategiche che ben si presta a diverse destinazioni d’uso. Basti pensare alla possibilità di edificare nuove volumetrie da destinare a soluzioni residenziali (social housing/residenze universitarie), attività innovative, attività di servizio alle persone e alle imprese e ad attrezzature di interesse generale".
L'impulso della "stazione ponte"
La trasformazione, insomma, potrà dare l’avvio alla futura realizzazione di una nuova “Stazione Ponte” di collegamento tra l’area da riqualificare e la stazione ferroviaria L’ambito di intervento di rigenerazione urbana, definito come “Parco della Salute, della Ricerca e dell'Innovazione”, include i poli attrattori come il grattacielo della nuova sede della Regione, il Politecnico di Torino e il centro sportivo Oval Lingotto. Includerà inoltre l’Ospedale di prossima costruzione e proprio lo sviluppo del lotto di proprietà di FS Sistemi Urbani “Torino Lingotto”.
Il territorio individuato per la realizzazione della nuova “Stazione Ponte” costituirà un importante Polo Intermodale di scambio tra la linea M1 su via Nizza, tra il sottopasso pedonale ferroviario, che costituisce un sistema di collegamento con l'area di FS Sistemi Urbani, tra la stazione ferroviaria AV di porta nuova e la stazione di Porta Susa. L'area oggetto di trasformazione del Lingotto è da considerarsi lo scalo più appetibile del progetto scali Torino in termini di dimensioni e accessibilità.
Recuperato il 5% del territorio cittadino
"Il recupero di aree dismesse rappresenta il motore principale di rigenerazione immobiliare. La città di Torino è stata protagonista – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, in apertura dei lavori del convegno – della rigenerazione delle aree dismesse. Dagli anni Novanta in poi sono stati individuati circa 12 kmq (di cui 2,1 le Spine) tra aree dismesse, inutilizzate e da trasformare, che rappresentano il nove per cento del territorio comunale. Ne sono state recuperati (tra San Paolo, parte dei Mercati generali, Lancia, Italgas e cosi via) circa 6,6 kmq cioè il cinque per cento del territorio comunale. Sono stati realizzati 3,7 milioni di metri quadrati di superfici edificate, di cui il 46 per cento residenze e il 54 per cento funzioni terziarie e commerciali. Più 3,6 kmq di spazi e aree verdi".
"Rimangono da riqualificare 3,7 kmq di aree, a cui vanno aggiunti 0,5 kmq di aree ferroviarie. Le dimensioni della trasformazione torinese – ha concluso Breglia – sono analoghe a quanto accaduto a Milano, dove è stato recuperato il cinque per cento del territorio comunale, con dieci kmq riqualificati e ne restano ancora nove da recuperare”.
In un anno 14.500 case saranno vendute in città
Nel 2023 nella città di Torino si prevede che saranno vendute 14.500 case con una crescita del due per cento in un anno e di quasi il quattordici per cento sul 2019. Il fatturato del comparto residenziale raggiungerà i quattro miliardi di euro, con un incremento superiore al due per cento sugli oltre 3,8 miliardi dell’anno scorso e del sedici per cento circa negli ultimi anni.
Per quanto riguarda i prezzi, nel capoluogo piemontese sono prossimi ai cinquemila euro al metro quadrato nelle zone centrali, superiori ai tremila euro nelle zone semicentrali e di quasi duemila euro nelle zone periferiche. Le previsioni per l’anno in corso sono di un’ulteriore crescita intorno al 4,5 per cento medio, più dinamica rispetto alla media nazionale che è del tre per cento.
In questo scenario le opportunità offerte dagli ex scali ferroviari, in funzione della loro capacità di sviluppare e fornire risposte adeguate a nuove domande di natura sociale ed economica nonché a esigenze ormai strutturali e a criticità e contraddizioni storiche, sono in grado di ridisegnare lo sviluppo della città in chiave policentrica e socialmente ed economicamente attrattiva.
Impatto di oltre 5 miliardi di euro sull'immobiliare
Infatti, gli ambiti di riqualificazione edilizia e di rigenerazione urbana della città di Torino interessano una superficie territoriale di circa 4,2 kmq e una superficie lorda pari a più di due milioni di metri quadrati, equamente distribuiti tra settore residenziale (poco meno di 855 mila metri quadrati) e terziario e attività di servizio alle persone e all’imprese (poco più di 835 mila metri quadrati) con quote rilevanti per il settore produttivo (circa 326 mila metri quadrati).
Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 5,34 miliardi di euro di valore aggiunto concentrato per più del cinquanta per cento nel comparto residenziale e capace di portare un incremento superiore al venti per cento del valore immobiliare della città, dagli attuali 155 miliardi di euro ai quasi 190 miliardi di euro del 2035.
Grandi gruppi internazionali interessati a Torino
"La prospettiva è si sviluppare una possibilità urbanistica che oggi esiste e che andrebbe a inserirsi in un territorio che ne avrebbe benefici - dice Francesca Zirnstein, direttore generale Scenari Immobiliari - La popolazione di Torino non sta aumentando ed è fondamentale la volontà di lavorare sulla rigenerazione complessiva della città. Queste aree, una volta riqualificate, potranno portare un valore di quasi 6 miliardi di euro".
Le funzioni immobiliari più richieste? "Residenze di social housing a canoni calmierati, ma anche studentati per i quali c'è ancora una domanda molto alta".
"Torino può essere attrattiva per Grandi gruppi, in prospettiva, ma la rigenerazione fatta a Torino in questi anni non ha saputo farla nessuno. Però molto, se non troppo sostenuta dal pubblico. Ci stiamo già lavorando con Gruppi internazionali, ma l'importante è coinvolgerli dall'inizio. Entro 3 anni, però, bisogna aver portato avanti un'idea concreta di sviluppo sulle aree da rigenerare. Anche a Porta Susa, ma non solo", conclude Zirnstein.